日本のマンション投資について
何事も経験である。失敗することから、何かを学べばいいし、
また行わなければわからないことが、たくさんあると考えられる。
そのような経験から、学ぶべきことはたくさんある。
特に重要なのは、現状を客観的に認識することだと考えられる。
人間の行動はほとんどが感情に支配される。株式投資についても同様である。
客観的に見てみると、ライブドア株に手を出すこと自体が、間違いであることに
気付くはずだ。その分の資金があるならより、効率のいい銘柄を選択すべきだし、
地球規模で考えれば、日本に投資するよりも効率のいい国がたくさんあることに
気付くはずである。
また、今は株式市場が世界的に上場傾向にあるが、株以外の投資方法を
選択するのもありだ。
例えば、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）という方法もある。（私はＣｉｔｉＢａｎｋのＵＳ－ＲＥＩＴ
を何年か前から、ＵＳ＄ベースで所持しているが、年10%程度の上昇）
ただ、日本国内の投資用のミニマンションについては損である。
なぜかについて考えてみよう。
１ 「インフレに強い」ことについて
切羽詰った状態で、現金が必要なときに不動産そのものが換金性が低い。
また少子高齢化が進み、インフレが起こる可能性よりもマンション下落の可能性が高い。
すでに1000兆円の借金のため、国内ハイパーインフレにより円での不動産価格が上昇。
つまりただ、たんに円が暴落したということになる。
この場合は、他国通貨で所持した方がよほど効率がいいし、日本国内よりも
海外の株式投資や不動産投資そのものが自国通貨下落リスクとインフレヘッジになる。
ということは、逆に日本国内の不動産価格は下落するということだ。
２ 「利回りについて」
現金で購入したとしても利回りはマイナスになる。
業者の計算は利回り年10％と書いてある。購入した金額で売却できることを前提だ。
1000万物件で家賃が年100万とれるとしたら、10%としている。計算がおかしい。
物件が将来日本国内で1000万で売却できると誰が思うか。
そんなに効率よく儲けられるなら、業者自らが行うはずだ。
年10%下落で、とんとん、借金してまで購入したら、金利分がすでに損失である。
また、10%以上年間下落したら、金利＋損失を毎年出していることになる。
３ 「少ない自己資金ではじめられる」ことについて
借金の支払い金額よりも家賃収入が多いので黒字になる。と喜ばせる。
これに大衆は一番だまされる。
本当に黒字かどうかを知るには、マンションの資産を含めた損益計算書を作成すべきで、
ほとんどの場合、多大な赤字にびっくりするはずである。
つまり、資産項目の目減りが、数100万単位になるからだ。だから、業者はやらないのだ。
なけなしの頭金を有効に使うのならば、それで株式の信用取引を
した方がよほど、換金性やレバレッジがきくし、長期借金リスク、天災リスクがないので
安全である。
４ 「家賃収入で暮せるや年金補填になる」について
すでにお分かりだと思うが、そんな現金があるならば、海外の優良ファンドに投資して
月々配当を受け取った方がよほどいいし、現金利回りだけでもすでに
ＡＵＤ，ＮＺＤは5-6%前後に達している。
また、中国株式の中には、0595ＡＶＣなどは利回り16%以上という高額配当金を出すものあり、
実際に私はこの昨年高額配当をＧｅｔしている。
不動産投資に関しては、私自身、年間150万の家賃収入がある4000万購入物件があった。
結局1500万売却と大損している。世田谷に購入した一戸建てでも大損。とおよそ
6000万ほどの損失であり、やっと損切りできて、ほっとした。
と同時に取り戻すべく中国への投資を始めた。
このように様々な経験からの日本国内での不動産投資についての結論である。
もし、次回不動産に投資するとしたら、日本ではなく、中国本土の物件を現金で購入するだろう。
なぜなら、不動産価格上昇と人民元の為替上昇というレバレッジがきくからだ。
20年所持できるなら、かなりの資産に化けることは間違いないと思う。
今日はここまで。
また行わなければわからないことが、たくさんあると考えられる。
そのような経験から、学ぶべきことはたくさんある。
特に重要なのは、現状を客観的に認識することだと考えられる。
人間の行動はほとんどが感情に支配される。株式投資についても同様である。
客観的に見てみると、ライブドア株に手を出すこと自体が、間違いであることに
気付くはずだ。その分の資金があるならより、効率のいい銘柄を選択すべきだし、
地球規模で考えれば、日本に投資するよりも効率のいい国がたくさんあることに
気付くはずである。
また、今は株式市場が世界的に上場傾向にあるが、株以外の投資方法を
選択するのもありだ。
例えば、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）という方法もある。（私はＣｉｔｉＢａｎｋのＵＳ－ＲＥＩＴ
を何年か前から、ＵＳ＄ベースで所持しているが、年10%程度の上昇）
ただ、日本国内の投資用のミニマンションについては損である。
なぜかについて考えてみよう。
１ 「インフレに強い」ことについて
切羽詰った状態で、現金が必要なときに不動産そのものが換金性が低い。
また少子高齢化が進み、インフレが起こる可能性よりもマンション下落の可能性が高い。
すでに1000兆円の借金のため、国内ハイパーインフレにより円での不動産価格が上昇。
つまりただ、たんに円が暴落したということになる。
この場合は、他国通貨で所持した方がよほど効率がいいし、日本国内よりも
海外の株式投資や不動産投資そのものが自国通貨下落リスクとインフレヘッジになる。
ということは、逆に日本国内の不動産価格は下落するということだ。
２ 「利回りについて」
現金で購入したとしても利回りはマイナスになる。
業者の計算は利回り年10％と書いてある。購入した金額で売却できることを前提だ。
1000万物件で家賃が年100万とれるとしたら、10%としている。計算がおかしい。
物件が将来日本国内で1000万で売却できると誰が思うか。
そんなに効率よく儲けられるなら、業者自らが行うはずだ。
年10%下落で、とんとん、借金してまで購入したら、金利分がすでに損失である。
また、10%以上年間下落したら、金利＋損失を毎年出していることになる。
３ 「少ない自己資金ではじめられる」ことについて
借金の支払い金額よりも家賃収入が多いので黒字になる。と喜ばせる。
これに大衆は一番だまされる。
本当に黒字かどうかを知るには、マンションの資産を含めた損益計算書を作成すべきで、
ほとんどの場合、多大な赤字にびっくりするはずである。
つまり、資産項目の目減りが、数100万単位になるからだ。だから、業者はやらないのだ。
なけなしの頭金を有効に使うのならば、それで株式の信用取引を
した方がよほど、換金性やレバレッジがきくし、長期借金リスク、天災リスクがないので
安全である。
４ 「家賃収入で暮せるや年金補填になる」について
すでにお分かりだと思うが、そんな現金があるならば、海外の優良ファンドに投資して
月々配当を受け取った方がよほどいいし、現金利回りだけでもすでに
ＡＵＤ，ＮＺＤは5-6%前後に達している。
また、中国株式の中には、0595ＡＶＣなどは利回り16%以上という高額配当金を出すものあり、
実際に私はこの昨年高額配当をＧｅｔしている。
不動産投資に関しては、私自身、年間150万の家賃収入がある4000万購入物件があった。
結局1500万売却と大損している。世田谷に購入した一戸建てでも大損。とおよそ
6000万ほどの損失であり、やっと損切りできて、ほっとした。
と同時に取り戻すべく中国への投資を始めた。
このように様々な経験からの日本国内での不動産投資についての結論である。
もし、次回不動産に投資するとしたら、日本ではなく、中国本土の物件を現金で購入するだろう。
なぜなら、不動産価格上昇と人民元の為替上昇というレバレッジがきくからだ。
20年所持できるなら、かなりの資産に化けることは間違いないと思う。
今日はここまで。
